不動産専門用語集
【重要事項説明書(重説)】 【地番と住居表示】 【建築面積】
【延べ床面積】 【建ぺい率】 【容積率】
【道路斜線制限】 【北側斜線制限】 【日影規制】
【解約手付】 【違約金】 【免許証番号】
【地目】 【区分所有権】 【登記簿】
【抵当権】 【用途地域】 【私道負担】
【セットバック】 【建築確認】 【手付金等の保全措置】
【瑕疵担保責任】 【仮登記】 【住宅ローン控除】
【重要事項説明書(重説)】
お客様が不動産を売買する際、取引する物件や取引条件等の重要な事項についてその内容を確認し、納得のうえで売買契約を締結する必要があります。

これらの重要な事項をまとめて契約前に内容をご説明させて頂く書類のことを

重要事項説明書といいます。

【地番と住居表示】
地番とは一筆(いっぴつ)ごとの土地に対して付された番号です。○○町○○○番-○○

住居表示とは、市町村の条例に基づく住居表示の実施により街区符号と住居番号で

表したものです。

○○町○○丁目○○-○○

地番は登記所(登記官)が定めるのに対し、

住居表示番号は市町村が定めるので、地番と住居表示番号とは一致しません。

【建築面積】
建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと。一般に「建坪(たてつぼ)」とも言われています。

但し、庇やベランダなどが1m以上突き出ている場合には、

その先端から1m後退した線から内側は建築面積に算入されます。

【延べ床面積】
延べ面積とは建築物の各階の床面積の合計のことです。

【建ぺい率】
建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合(%)をいいます。例えば、100坪の土地に建築面積30坪の建物が建っている場合、

建ぺい率は3/10(30%)になります。

【容積率】
容積率とは建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合(%)をいいます。例えば、100坪の土地に1階30坪、2階30坪(合計60坪)の建物が建っている場合、

容積率は6/10(60%)になります。

【道路斜線制限】
住環境の整備や近隣との日照問題を考慮して設定された建築基準法による建物の高さ制限のことをいいます。

具体的には、建物の高さ制限、隣地境界線からの後退距離、

建物の勾配(形状)などの規制が行われます。

【北側斜線制限】
北側隣地への日照を考慮して建物の形状が規制されます。用途地域として、第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域に適用されます。

【日影規制】
中高層建築物で生じる近隣の日影を一定時間内に抑え、近隣の日照条件を確保するために建築基準法上で規定されています。おもに住居系の用途地域に重点が置かれ、規制値や規制区域は地方公共団体の条例で指定されます。

【解約手付】
売買契約を交わす際、当事者の一方から相手方に渡す金銭を「手付(てつけ)」といいます。

手付を渡した方が自己の都合により契約を解除する時には手付を放棄し、相手方が解除する時には倍額を返さなければなりません。

但し不動産会社が売主の場合は、手付金の額は売買代金の20%以内と定められて

います。

【違約金】
契約に定めた事項に違反した場合、相手方に対して支払うとあらかじめ定めておいた金銭のことをいいます。

宅建業者が自ら売主として売買契約を締結するときは、損害賠償額の予定と違約金の合計額は売買代金の10分の2以下にしなければならないという制度を設け、

これに反する特約は、
限度を超える部分について無効とされています。

【免許証番号】
不動産取引業を営むためには免許が必要です。宅地建物取引業者の免許はには、国土交通大臣又は○○知事免許(○)第○○○○号と表示されています。

(○)内の数字が大きいことは、業者の営業年数の長さを示します。

【地目】
不動産登記簿謄本の表紙(表題部)に記載されて、土地の状況もしくは土地の用途を示すものです。

田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されています。

登記簿上の地目(ちもく)と、実際の土地の利用状況が必ずしも一致しているとは

限りません。

【区分所有権】
一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるときの、各部分を所有する権利のことをいいます。

各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別されています。

【登記簿】
権利関係を公示し保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿のことをいいます。不動産登記簿では、その土地や建物の所有権がどのように移り変わったか、また所有者の利用を制限する抵当権や賃借権などが付いていないかなどがわかります。

不動産登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の2つがあり、「表題部」「甲区」「乙区」の3つの欄に分かれています。

「表題部」・・・ 土地や建物の所在や種類、構造、床面積、登記の日付等の表示
「甲区」・・・ 所有権に関することの表示登記名義人の氏名住所が記載されています
「乙区」・・・ 抵当権、賃借権、地上権、地役権等、所有権以外の権利に関する表示売主が事業資金などの借入のために抵当権を設定している場合には、
抵当権の抹消をする時期についても記載されています。

【抵当権】
お金を貸した側が、貸したお金の担保に出された物件を返済が不能になった際に自分が優先的に確保できる権利のことをいいます。

【用途地域】
都市を利用目的に応じて地域区分し、それぞれの地域においてその用途にふさわしい建物を許し、目的に合わない建物は制限されます。

用途地域は、第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域、

第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種があります。

【私道負担】
不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合、この私道敷地部分を所有することを私道負担といいます。私道の上には建物を建てることはできないし、私道部分の面積は敷地とならないので建ぺい率や容積率の計算から除外される等土地の利用に際して大きな制約を受ける。

私道負担がある場合、重要事項説明書にその有無を表示するとともに私道の面積、

その位置を明確に記入(別添図面可)します。

私道利用の負担金が必要の場合は、その金額も記入します。

【セットバック】
道路の幅員が4m未満の場合、建物を道路の中心線から2m後退させることです。緊急車両の通行などを目的として建築基準法で定められており、

建物をセットバック部分に建築することは出来ません。

【建築確認】
建物を建てる(新築・増改築)には、建築主は確認申請書を役所若しくは民間の建築確認検査機関に提出し、建築物が建築基準法・条例等に適合しているか確認を受けなければなりません。適合している場合には建築確認番号が付与されます。

この建築確認番号がないと工事を着工することは出来ません。

着工後、一部の対象物件については中間検査が行われ、建物の完成後に

完了検査が行われます。

完了検査の結果、適合していれば検査済証番号が付与さます。

【手付金等の保全措置】
買主が土地、建物などを購入する場合、物件の引渡しを受ける前に「手付金」「中間金」「内金」などの名目で代金の一部を払います。しかし、万一手付金を支払った後で、売主の倒産等により物件の引渡しが出来なくなった場合、支払った手付金等を返還してもらえる措置のことです。

不動産会社が売主となって未完成物件を売買する場合には、代金の5%または1000万円を超える手付金等、すでに完成した物件を売買する場合には代金の10%または1000万円を超える手付金等が支払われる場合に、その全額に対して保全措置を講じなければなりません。

具体的な保全方法には、金融機関や保険会社との間で保証委託契約か保証保険契約を結んで保全措置をとります。

【瑕疵担保責任】
売買の目的物に隠れた瑕疵(かし)があった時に、売主が買主に対して負う責任のことです。

取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合「建物にシロアリが付いていた」など、取得後に損害を受けた時には、買主は売主に損害賠償の請求をすることができます。

また瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった場合は契約を解除することが

できます。

現在は住宅品質確保促進法が施行され、新築住宅の基本構造部分において、完成引渡し後10年保証が義務づけられています。

【仮登記】
最終的な本登記を行うためには、書類の不足等手続き上必要な要件を完備していない場合に、将来の本登記に備え、登記の順位を保全する目的で行う登記のことをいいます。後日、本登記をすれば仮登記の順位が登記の順位になります。但し仮登記のままでは対抗力はありません。

【住宅ローン控除】
正式名称は「住宅借入金等特別控除」公的融資や民間融資を返済期間10年以上で借りた場合に、一定期間にわたって

所得税から一定額控除が受けられる制度です。

年末のローン残高に応じて控除額が決められるため、金融機関から送られてくる借入金の「年末残高証明書」等を保存しておき、確定申告を行います。

(但し親、兄弟等からの借入金は対象となりません。)

平成17年の入居以降毎年段階的に控除額が縮小されつつあります。

 


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